Ипотечное кредитование позволяет многим россиянам улучшить свои жилищные условия. Однако с ипотекой связаны и определенные ограничения. Рассмотрим, какие варианты продажи ипотечной квартиры существуют и как правильно оформить такую сделку.
квартиру: досрочное погашение и снятие обременения />
Как продать ипотечную квартиру и возможно ли это
Нередко у собственников возникает потребность продать квартиру, приобретенную с помощью ипотечного кредита. Многие интересуются — возможно ли это в принципе?
Ответ однозначный — да, продажа ипотечного жилья вполне реальна. Однако есть ряд особенностей, о которых нужно знать.
Поскольку квартира находится в залоге у банка, ее нельзя продавать без согласия кредитной организации. Это основное отличие от продажи жилья, купленного за собственные средства.
Банки, как правило, не возражают против таких сделок. Главное для них — чтобы кредит был погашен в срок и в полном объеме. А кто именно будет это делать, не принципиально.
Основные способы продажи ипотечного жилья
Существует несколько вариантов продажи квартиры, на которой лежит ипотечное обязательство:
Рассмотрим подробнее каждый из вариантов.
Досрочное погашение ипотеки
Этот путь подойдет, если у продавца есть возможность полностью или частично погасить кредит до продажи квартиры. Например, для этого можно:
- Использовать личные сбережения
- Взять потребительский кредит в другом банке
- Получить финансовую помощь от родственников
После погашения ипотеки банк снимает обременение с квартиры, и дальнейшая продажа не отличается от стандартной сделки с жильем.
Погашение в процессе сделки
Этот вариант похож на предыдущий, но отличается большей степенью контроля со стороны банка.
Сумма сделки перечисляется на счет кредитной организации. Банк распределяет ее следующим образом:
Такой подход максимально защищает интересы всех участников процесса.
Переход прав и обязательств к покупателю
Если новый владелец квартиры соответствует требованиям банка по кредитоспособности, ипотека может быть сохранена.
В этом случае покупатель берет на себя выплаты по кредиту продавца на оставшийся срок. Условия могут быть незначительно скорректированы.
Однако найти такого покупателя непросто. Поэтому данный вариант встречается нечасто.
Продажа банком
Если заемщик длительное время не выплачивает ипотеку, банк вправе обратить взыскание на заложенную квартиру. После этого она выставляется на торги.
Это самая невыгодная ситуация для заемщика. Квартира будет продана по цене значительно ниже рыночной.
Плюсы и минусы покупки ипотечной квартиры
Приобретение квартиры, находящейся в ипотеке, имеет как достоинства, так и недостатки.
К плюсам можно отнести:
- Банк контролирует все этапы сделки, что снижает риски
- Возможность получить жилье дешевле рыночной цены
К минусам относятся:
- Длительность оформления из-за дополнительных процедур
- Необходимость строгого соответствия требованиям банка
Каждый покупатель должен оценить все за и против, прежде чем принимать решение о такой сделке.
Подводя итог, отметим — продажа ипотечного жилья абсолютно реальна и законна. Главное — выбрать подходящий для конкретной ситуации сценарий и правильно оформить документы.
Особенности налогообложения
Любая операция с недвижимостью имеет налоговые последствия. Рассмотрим действующие правила в отношении продажи ипотечных квартир.
Если с момента покупки квартиры прошло более трех лет, то продавец освобождается от уплаты НДФЛ. Если меньше — налог составит 13% от полученного дохода.
При этом закон предусматривает имущественный налоговый вычет. Он позволяет уменьшить налогооблагаемую базу на сумму документально подтвержденных расходов.
Риски при покупке ипотечной квартиры
Хотя банк контролирует сделку с ипотечным жильем, определенные риски сохраняются.
К примеру, может измениться процентная ставка по кредиту. Также возможны проблемы, если объект находится на стадии строительства.
Чтобы минимизировать опасности, рекомендуется тщательно изучить репутацию застройщика, сроки сдачи объекта и другие нюансы.
Альтернативы продаже ипотечной квартиры
Иногда продажа не является единственно возможным решением. Можно рассмотреть нестандартные ходы.
Например, сдавать квартиру в аренду. Это позволит получать стабильный пассивный доход, покрывающий ипотечные платежи.
Еще один вариант — оформить вселение нового человека без смены собственника. Тогда можно разделить расходы по ипотеке.
Перспективы рынка ипотечного жилья
Несмотря на текущую экономическую ситуацию, рынок ипотечных квартир сохраняет потенциал.
Государственные меры по поддержке отрасли, развитие новых кредитных программ, а также сохраняющийся спрос населения дадут толчок для дальнейшего роста.
Эксперты не исключают появления выгодных предложений по ипотечному жилью уже в 2023 году.
Оформление сделки с ипотечной квартирой
Процедура оформления продажи ипотечного жилья имеет ряд особенностей. Рассмотрим их подробнее.
Прежде всего, потребуется получить в банке актуальную выписку с данными об остатке задолженности и ежемесячных платежах.
Затем следует заключить предварительный договор купли-продажи с указанием способа погашения ипотеки. Это важно для защиты интересов сторон.
Поиск оптимальной схемы сделки
Чтобы совершить выгодную и безопасную сделку по ипотечной квартире, важно выбрать подходящий вариант.
Следует проанализировать текущее финансовое положение участников, наличие дополнительных средств, горизонты планирования.
На основании этих данных можно определить оптимальную схему: снятие обременения, переход прав, продажа с торгов и т.д.
Минимизация рисков для покупателя
Чтобы снизить риски при покупке ипотечной квартиры, стоит предпринять ряд мер.
Во-первых, тщательно проверить юридическую чистоту сделки и объекта недвижимости.
Во-вторых, настоять на заключении предварительного договора и внесении задатка для дополнительных гарантий.
Консультация специалистов
Для минимизации рисков имеет смысл проконсультироваться со специалистами.
Юрист поможет грамотно составить договор купли-продажи, учитывая все нюансы ипотеки. А риэлтор подскажет оптимальную цену и способы привлечения покупателей.
Налоговая оптимизация
Чтобы сократить налоговую нагрузку от продажи ипотечной квартиры, можно воспользоваться рядом инструментов.
В частности, есть смысл подождать с продажей, чтобы миновал 3-летний срок владения объектом. Тогда продавец освобождается от уплаты НДФЛ.
Анализ целесообразности продажи
Перед принятием окончательного решения о продаже имеет смысл взвесить все за и против.
Например, проанализировать текущие и прогнозируемые расходы на содержание квартиры, динамику цен на рынке недвижимости, возможность альтернативных вариантов (сдача в аренду).
Это позволит понять, действительно ли продажа является оптимальным решением.
Источник: fb.ru
